Comprar imóveis com Criptomoedas

Imagem do espaço como uma casa futurista no centro.

A cada dia que passa o número de lugares que aceitam criptomoedas como pagamento não para de subir. Nos Estados Unidos, por exemplo, pelo menos um terço (33%) dos pequenos negócios já aceitam pagamentos através de moedas digitais.

Inclusive até casas e apartamentos já estão sendo pagas na forma de cripto! Neste artigo vamos ver como isso é possível, como é feita esse tipo de negociação e como funciona a mecânica da transação. 

Como é possível comprar imóveis com criptomoedas?

Pagar por um imóvel é exatamente a mesma coisa que pagar por um carro, celular ou ingresso de show. Afinal, é uma simples transação financeira, logo em teoria é possível sim liquidar uma transação de um ativo imobiliário usando uma criptomoeda. 

Dinheiro é dinheiro, não importa a forma se ele é cripto ou uma moeda fiduciária

Apesar de ainda não ser o mais comum no dia a dia, já existem algumas transações imobiliárias que foram feitas usando criptomoedas como forma de pagamento.

Como é feita a negociação e a transação?

Além da forma mais óbvia que seria pagar pelo imóvel transferindo uma quantidade de criptos no valor correspondente do imóvel para o vendedor do mesmo, existem algumas formas que as criptos também podem ser usadas: 

  • Usar as criptos como colateral em um empréstimo; 
  • Fazer uma transferência direta das criptos; 
  • Usar NFTs como forma de pagamento e;
  • Converter as criptos em moeda fiduciária e assim realizar o pagamento. 

Vamos ver cada um desses pontos mais a fundo, ok?

Usando criptomoedas como garantia em um financiamento

Imóveis no geral são bens de alto valor, onde a maioria das pessoas não possuem o montante total do bem quando vão realizar a compra. Logo, é um mercado altamente dependente de crédito. Olhando os dados dos bancos centrais do Brasil e dos Estados Unidos, fica claro que a grande maioria das operações de crédito para pessoas físicas acontecem exatamente na modalidade de financiamento imobiliário. 

Logo, se você não tem todo o capital para o imóvel, você precisará de crédito para comprá-lo. 

Esse tipo de financiamento costuma funcionar da seguinte forma: o comprador dá uma entrada e depois ao longo do tempo quem pegou emprestado vai pagando em parcelas o valor remanescente ajustado por uma taxa de juros. 

Para o usuário de criptos existem duas formas para tomar um crédito: a primeira forma é usar criptomoedas para fazer o pagamento inicial, que só acontece uma vez e depois usar um empréstimo padrão em moeda fiduciária

Outra forma é usar as criptos que você tem como garantia de um empréstimo para comprar a casa. Essa segunda opção, infelizmente, ainda não funciona no Brasil pois não existe nenhuma instituição financeira que aceite criptos como garantia em operações de crédito. Por enquanto!

Mas o mercado já encontrou formas de usar criptomoedas como garantia em um financiamento imobiliário

Já existem hoje nos Estados Unidos algumas empresas especializadas em fazerem empréstimos, com taxas de juros competitivas, usando criptos como garantia para a operação. Essas empresas alavancam os criptoativos que o indivíduo tem, dando crédito. Ou seja, você não precisa vender os criptoativos que você tem para ter o dinheiro, basta tomar um empréstimo e usar eles como garantia. 

Caso não honre o empréstimo, os seus criptoativos que foram colocados como garantia serão vendidos para cobrir, pelo menos, parte do prejuízo. 

Outra grande vantagem da operação de crédito usando criptoativos como garantia, é que no caso da venda da cripto, principalmente se houver lucro no momento da venda em relação ao preço de compra, poderá ocorrer a tributação sobre o ganho de capital, o que gerará um custo tributário. Tomando um empréstimo e usando as criptos como garantia, não haverá custos tributários em relação ao estoque de criptomoedas. 

Transferindo as criptos diretamente para o vendedor do imóvel

No Brasil e lá fora não há nada que impeça duas pessoas de firmarem um acordo entre si para vender uma casa em troca de criptomoeda usando uma transferência direta de carteira para carteira. Obviamente é recomendado que um contrato seja feito, principalmente com a supervisão de um advogado que esteja familiarizado com direito imobiliário e criptomoedas.

Esse método provavelmente não funcionará se você usar um corretor imobiliário, que provavelmente não está preparado para receber uma comissão na forma de criptomoeda. Logo, ainda existe uma barreira cultural que poderá impedir que a transação aconteça 100% dentro do ecossistema cripto, mas no futuro isso pode se tornar extremamente comum. 

Comprar imóveis usando uma NFT: a tokenização!

Os NFTs são conhecidos por serem uma forma de se colecionar arte digital, uma vez que cada imagem tem um registro único e ligado a uma pessoa em específico que detém a propriedade. Mas uma variação do NFT, que são os contratos inteligentes (smart contracts) podem abrir uma avenida de possibilidades para a compra e venda de imóveis.

Um NFT pode ser desenhado para representar a venda de um imóvel, tendo a sua tecnologia usada literalmente para fazer o contrato de compra e venda do imóvel e isso sendo feito de forma 100% digital e descentralizada, sem a necessidade de cartórios, taxas e burocracia. Esse processo também é conhecido como tokenização de imóveis, bastando um simples contrato de transferência entre as partes, como o do caso que citamos acima.  

Alguns profissionais do setor imobiliário argumentam que os NFTs são registros superiores às escrituras em papel, que podem se perder e criar ambiguidade sobre o valor de uma propriedade, tamanho, impostos, histórico de vendas e outros detalhes. Com contratos inteligentes, esses detalhes permanecerão teoricamente bem documentados em uma blockchain, onde “viverão para sempre” sem o risco de serem alterados ou apagados.

A tokenização de imóveis na prática

Em maio de 2021 uma casa no estado da Flórida nos Estados Unidos foi vendida, e foi a primeira transação imobiliária que teve o contrato de compra e venda feito em NFT. Não só isso, a transação em si foi paga em Ethereum em um valor que correspondeu a 653 mil dólares. 

Olha que incrível: um indivíduo pagou com cripto e recebeu um NFT como forma de comprovação que a casa era agora de fato sua. 

Esse processo de venda apesar de ser inovador e fácil, no entanto, não é a norma, pois a logística das ainda é nova. No caso acima, o NFT tinha que estar vinculado a uma empresa, que de fato possui a propriedade física e contra a qual os consumidores podem usar o imóvel. Isso adiciona uma etapa extra no processo que a maioria dos consumidores não está acostumada. 

Há também a questão de como um NFT pode ser avaliado com precisão quando usado como garantia. Mas com o tempo, a expectativa é que esse tipo de processo fique ainda mais simples. 

Transformando as criptos em moeda fiduciária para comprar um imóvel

Essa é a forma mais direta de se fazer um negócio imobiliário, principalmente se a outra parte ainda não utiliza criptomoedas ou tem algum receio. Basta que exista a venda das criptos antes do negócio ser fechado, bem como a sua conversão para alguma moeda fiduciária seja lá qual for, real, dólar e etc… 

E fazer a transferência. 

A conversão dos valores é simples, basta ver o valor da propriedade na moeda fiduciária e ver o correspondente em criptos usando a taxa de conversão da sua exchange

A partir daí, segue o modelo tradicional de venda de imóveis e transferência da propriedade.

Quais tokens são aceitos na hora de pagar um imóvel com criptomoedas?

Em tese qualquer token pode ser usado para servir de meio de pagamento na hora de comprar um imóvel. No caso destacado acima, na compra do imóvel em Miami, foi usado o token Ether para processar a transação. 

Do ponto de vista operacional, o mais indicado é utilizar os payment tokens, que foram criados para dar mais agilidade nas transações financeiras e cujas taxas são menores do que outras criptomoedas. 

Exemplos como Litecoin, Ripple e a própria Bitcoin são alternativas na hora de efetivar uma transação imobiliária desse tipo!

Quais os impostos existentes na hora de comprar imóveis usando criptomoedas?

O processo de cálculo de impostos no momento de compra e venda de um imóvel é igual independente do meio de pagamento usado. Quem paga o imposto efetivamente é o vendedor, que calcula o ganho de capital entre o valor de compra do imóvel (no passado) e o preço de venda (atual). 

No caso das criptomoedas, aqui no Brasil, para transações acima de R$35.000,00 existe a incidência de 15% sobre o lucro incorrido na venda das criptomoedas em caso de ganho de capital. Abaixo de R$ 35 mil movimentados dentro de um mês, o ganho é isento.

Ah! Impostos sobre a transferência do imóvel, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) devem ser pagos em reais e independem do meio de pagamento utilizado.

Portanto, esses custos têm que ser levado em consideração caso você considere comprar um imóvel com criptomoedas, beleza?

Comprar imóveis usando criptomoedas como meio de pagamento é uma realidade!

Comprar imóveis com criptos não é algo complicado, afinal de contas é uma transação financeira como outra qualquer. Basta que você observe os pontos que comentamos acima e faça tudo com o máximo de cuidado e observando as regras de onde você pretende comprar o imóvel. 

Além do pagamento da transação em si, como falamos, as criptos podem revolucionar as transações imobiliárias. Como os valores costumam ser bastante elevados, existe uma grande burocracia para liberar crédito e registrar as operações de compra e venda, coisas que a tecnologia do blockchain e  smart contracts podem ajudar muito a reduzir esses trâmites. 

Além disso, a indústria financeira já está se preparando para que as criptomoedas sejam incorporadas no ecossistema do crédito imobiliário. 

Graduado em Ciências Sociais (UFRGS) e em Ciências Econômicas (UFRGS), mestre e doutor em Ciência Política (UFRGS). Entusiasta de tecnologia blockchain e do mercado de criptoativos desde 2020, está na Bitso desde janeiro de 2021, atuando como Content Marketing Strategist.