Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um instrumento de investimento coletivo, em que recursos são coletados no mercado e direcionados a aplicações em empreendimentos (ativos) imobiliários.
Por esse nome, “imobiliário”, você pode estar pensando neste exato momento: “Na compra de algum fundo imobiliário, estou comprando uma casa ou apartamento, garantindo assim um determinado rendimento mensal”.
Pois bem, esse pensamento não está tão errado, precisando só de certos ajustes. Na verdade, não se trata exatamente de “comprar uma casa ou apartamento”, mas sim na compra de uma parte desses imóveis. E não apenas, pois através dos FIIs, imóveis como casas e apartamentos não são, nem de longe, as únicas opções de imóveis disponíveis!
Você já pensou em comprar algum complexo residencial? Ou alguns prédios com finalidade comercial? Quem sabe, até mesmo comprar algum shopping, seria sonhar demais? A partir dos FIIs isso pode se tornar realidade e, o melhor de tudo, sem nem mesmo precisar de comprar terrenos ou a escritura dos imóveis.
O que são FIIs?
Vamos imaginar que você está querendo comprar um prédio bem na Avenida Paulista, área com um dos metros quadrados mais caros de São Paulo.
No processo de compra, é fácil imaginar que você vai precisar gastar uma grande quantia de dinheiro. Afinal de contas, trata-se da compra de um prédio inteiro!
Além do elevado gasto com a compra do imóvel em si, você também vai precisar estar preparado para toda a burocracia, que envolve, por exemplo, a documentação da compra no cartório e a declaração do Imposto de Renda (dependendo do valor do imóvel comprado).
Ao falar de um Fundo de Investimento Imobiliário, estamos tratando de uma forma de aplicação financeira coletiva – muitas pessoas realizando negociações em um mesmo fundo -, um modo mais simples de ter acesso a imóveis. E isso, o grande responsável por essa maior simplicidade, vem justamente de não ser necessário realizar a compra de um imóvel.
Com os FIIs, as pessoas podem ter um pedacinho, uma parte de vários empreendimentos imobiliários. Esse processo, a compra da parte de um imóvel, é realizado através de um fundo, estabelecendo uma relação societária.
Assim, você pode ter um pedaço de um conjunto de lojas, shoppings, complexos residenciais, entre muitos outros tipos de imóveis, ao possuir cotas de Fundos Imobiliários que investem nesses ativos.. Até mesmo, como já chegamos a imaginar, de um prédio na famosa Avenida Paulista.
Como funcionam os FIIs?
O patrimônio de um FII, que consiste na soma de todos os seus recursos aplicados em investimentos imobiliários, é dividido em cotas. Logo, no momento que você faz alguma aplicação em FIIs, como em um conjunto de galpões logísticos ou de escritórios comerciais, você se torna um cotista do fundo.
Os valores aplicados em um fundo são administrados por uma gestora, possuindo a função de aplicar o dinheiro preferencialmente em ativos imobiliários, conforme consta no regulamento do fundo, mas também uma pequena parte em outros ativos financeiros, como títulos públicos, por exemplo.
Ao realizar uma aplicação em algum fundo, você está dando permissão para que a gestora deste fundo possa realizar o investimento do seu suado dinheirinho. O repasse de lucros e de rentabilidade é feito a todas as pessoas que, assim como você, também aplicaram dinheiro (possuem cotas do fundo), permitindo que a gestora pudesse realizar o seu reinvestimento.
Agora, em especial, considerando essa explicação para o caso de um fundo imobiliário, os ativos que fazem parte desse tipo de fundo são, em sua enorme maioria, aplicações financeiras ligadas ao mercado imobiliário ou são empreendimentos imobiliários (como lojas, shoppings, prédios, escritórios comerciais, etc).
Como achar os FIIs?
No Brasil, os fundos de investimentos de maior importância são negociados na bolsa de valores B3. A respeito disso, podemos comparar FIIs com ações de empresas abertas, pois cada FII possui um ticker específico..
Ticker são códigos formados por letras e números que servem para fazer a identificação de ativos, como no caso de ações e de cotas do FII. No caso do FII, o ticker é formado por 4 letras, o que é usado para representar a sua identidade, junto com o número 11 ao final, número este que serve para identificar que o ativo em questão é um fundo imobiliário.
Alguns tickers de FII:
- ALZR11;
- CPTS11;
- FLMA11;
- KNRI11;
- XPML11.
Repare na terminação de cada um desses tickers, sempre terminando em 11.
Vantagens e desvantagens dos FIIs
A essa altura do artigo já foi apresentado o que são e como funcionam os Fundos de investimento Imobiliários, os FIIs.
Por meio desse entendimento, você deve estar se perguntando agora: “E quais seriam as vantagens e as desvantagens desse tipo de aplicação?”.
Não precisa se preocupar, porque vamos ver isso bem explicadinho logo a seguir.
Quais são as vantagens?
As vantagens dos FIIs:
- custo bastante reduzido da aplicação;
- recebimento de aluguel;
- distribuição mensal de rendimentos isento de Imposto de Renda;
- menor burocracia;
- diversificação;
- possibilidade de se desfazer rapidamente do investimento.
Já pensou em fazer uma aplicação financeira no valor de R$100,00? Barato demais, considerando que se trata de uma aplicação financeira, não é mesmo? Saiba que, com os FIIs, isso é sim possível, havendo até mesmo cotas disponíveis por valores abaixo de R$100,00.
Além do baixo valor necessário para realizar uma aplicação, os FIIs também permitem o recebimento de aluguel. Sobre isso, vamos imaginar que você tenha aplicado no fundo imobiliário de um complexo residencial. É fácil pensar que as pessoas moradoras desse complexo pagam aluguel, este que será direcionado aos compradores das cotas do fundo.
Se tratando de aluguel, o seu rendimento costuma ocorrer de mês a mês, constituindo em uma distribuição estável de rendimentos. Trata-se do popular “viver de aluguel”, um desejo que faz a cabeça de muitas pessoas.
E tem mais: não há cobrança de imposto de renda sobre esses recebimentos mensais quando a aplicação é realizada por meio de FIIs. Se fosse um aluguel comum, sem a ‘figura’ do FII, seria cobrado imposto sobre os ganhos mensais do proprietário do imóvel.
Outro ponto de destaque, bastante vantajoso, é a menor burocracia. Toda a administração dos empreendimentos do fundo, como o pagamento de despesas e impostos de propriedade fica a cargo dos seus administradores e gestores.
A diversidade também possui grande importância, pois a partir dos fundos imobiliários a pessoa pode compor a sua carteira com cotas de diferentes fundos, dos mais diversos segmentos, a exemplo de shoppings, hotéis, imóveis comerciais, imóveis residenciais, etc.
Claro, a última vantagem, mas nem por isso menos importante, é poder se desfazer do fundo imobiliário, ou de parte dele, com isso podendo ser feito a qualquer momento. Você pode se desfazer de parte da sua cota, realizando a sua venda, no momento que quiser e quando achar mais vantajoso. Temos que concordar que se desfazer de um imóvel inteiro de uma hora para a outra é muito mais complicado do que simplesmente vender a cota do FII no home broker, não é mesmo?
E as desvantagens?
Como você, que acompanha os artigos do nosso blog bem sabe, qualquer aplicação financeira possui desvantagens e, no caso dos FIIs, isso não seria diferente.
Então, acerca das desvantagens presentes nos FIIs, temos:
- taxas de administração;
- baixa liquidez;
- falta de poder real sobre os empreendimentos.
Anteriormente já se falou da gestora do fundo, responsável pela sua administração, reinvestindo o dinheiro das pessoas que fizeram aplicações. Para desempenhar essa atividade, a gestora cobra um valor por esse serviço, que recebe o nome de taxa de administração. Apesar disso, no caso dos fundos imobiliários, a taxa de administração costuma ser menor quando comparada com as taxas cobradas em outros tipos de fundos, como o de ações ou multimercado.
Outra desvantagem está na baixa liquidez de alguns dos fundos imobiliários. Isto é, pode acontecer de não ser rápido o processo de transformação da cota do fundo em dinheiro, pelo fato de eventualmente poucas pessoas estarem dispostas a comprar quando você quer vender. A liquidez é especialmente importante em momentos de crise. No caso de FIIs com pouca liquidez, as suas cotas tendem a sofrer maiores quedas durante crises econômicas.
Lembra da vantagem da menor burocracia? Sim, ao comprar um FII, você fica livre das obrigações relacionadas aos empreendimentos do fundo. Só que isso também resulta em uma ausência de poder real. Por exemplo, o cotista não tem autonomia para decidir a realização de uma reforma ou para vender um imóvel que faz parte do fundo.
Quais são os riscos dos FIIs?
O maior risco considerado para uma aplicação em fundo imobiliário é a vacância.
Imagine que você possui a cota do fundo imobiliário de um prédio comercial. Já pensou na possibilidade desse empreendimento não dar certo? Ou até mesmo em algum acontecimento extremo – como algum acidente grave – que possa desvalorizar o imóvel?
Essas são possibilidades que podem elevar a intensidade da desocupação do imovél, ou seja, a taxa de vacância.
Além da vacância, é importante saber que FIIs são um tipo de aplicação de renda variável. Com essa informação em mente, faça a seguinte reflexão: “Qual é o meu perfil de investimento?”.
Geralmente, os investimentos de renda variável são mais indicados para pessoas que possuem um perfil moderado em relação ao risco, com isso se devendo a maior possibilidade de oscilação no seu valor de mercado. No caso dos FIIs, a sua oscilação é menor do que a de outras aplicações de renda variável, como as ações, mas é importante destacar que variações nos preços das cotas são comuns. Em 2021, por exemplo, a maioria dos FIIs observou quedas nas suas cotas superiores a 20%.
Por isso, no momento de realizar alguma aplicação e, no caso de um FII, em especial, é importante estar atento nos empreendimentos em que o fundo possui participação. Questões como a qualidade dos imóveis, a taxa de desocupação, a experiência anterior do gestor e outros fatores são muito importantes no momento de aplicar ou não em um determinado fundo imobiliário.
Onde ocorre a sua aplicação e como fazer?
Os FIIs são aplicações reguladas e acompanhadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). No momento em que são negociados no pregão, a regulação e o acompanhamento também é realizado pela B3.
Falando em como realizar uma aplicação em fundos de investimentos, de maneira bem simples, podemos dividir basicamente em três passos:
- abrir e manter uma conta ativa em alguma corretora de valores;
- realizar uma transferência de recursos para a sua conta ativa na corretora;
- possuindo o nome do ticker, escolher um FII na plataforma da corretora, procedimento que envolve a utilização do home broker.
Aos passos acima é possível oferecer um “extra”, um verdadeiro plus, a fim de garantir a melhor escolha no momento de escolher um FII, consistindo no cuidado em escolher tanto a corretora quanto o Fundo de Investimento Imobiliário.
Quando o assunto é corretora, fique sempre de olho nas taxas cobradas e no serviço prestado, tanto do ponto de vista de usabilidade da ferramenta quanto do suporte ao usuário, combinado? Isso é fundamental para que sua experiência seja a melhor possível.
Para além dos FIIs, há muitas outras opções de fazer o seu dinheiro render, inclusive com criptomoedas. Continue no Blog da Bitso para aprender mais sobre diversos assuntos que estão relacionados com o nosso dia a dia!
